Concludere un contratto di locazione è sempre un impegno importante, in quanto vincola il conduttore (inquilino) e il locatore (proprietario) per diversi anni riguardo a un bene, l’immobile, che normalmente ha un peso rilevante rispetto al patrimonio complessivo delle parti.
L’impegno diventa ancor più significativo, per il locatore, in un periodo di grave crisi come quello che stiamo vivendo, caratterizzato da una situazione in cui in tutti i pagamenti sono ogni giorno più difficili; e il mercato immobiliare non si sottrae certo a questo trend, anzi ne risente anche più di altri.
In queste circostanze i proprietari di case in Italia – e a Milano specialmente – hanno una preoccupazione in più: nel caso in cui fossero costretti a sfrattare un inquilino per morosità, e nel caso in cui questo non dovesse riconsegnare spontaneamente l’immobile, dovranno sopportare le lungaggini e le spese della procedura che per legge si deve seguire.
Vediamo allora i vari passaggi di questa procedura.
Il primo ostacolo consiste già nell’individuazione della data di udienza per la convalida dello sfratto: dato il grande numero di richieste presentate negli ultimi tempi al Tribunale di Milano, le udienze presso la Sezione Locazioni devono essere addirittura “prenotate” e, di norma, non se ne trova una libera prima di almeno un paio di mesi.
Una volta arrivati in udienza – sempre che la notifica dell’atto sia stata effettuata regolarmente e sempre che lo sfrattato non si opponga o non chieda il cosiddetto “termine di grazia” di cui tratteremo fra poco – il Giudice convalida lo sfratto, risolve il contratto e fissa un termine entro il quale il conduttore dovrà rilasciare l’immobile.
Questo termine, di prassi, è di 30 giorni dalla data di convalida: solo dopo che sia trascorso questo periodo il locatore può iniziare la seconda fase della procedura, ovvero la fase esecutiva, gestita dall’Ufficiale Giudiziario, colui che fisicamente farà uscire l’inquilino di casa e la riconsegnerà al legittimo proprietario.
La fase esecutiva comincia con la “notifica del precetto”, un atto con il quale si intima all’inquilino di rilasciare l’immobile entro 10 giorni; se però l’inquilino si rifiuta di farlo occorre notificare un secondo atto – l’”avviso di sloggio” – con il quale l’Ufficiale Giudiziario comunica la data in cui, per la prima volta, si recherà personalmente presso l’immobile.
I successivi accessi dell’Ufficiale Giudiziario avvengono con un intervallo variabile l’uno dall’altro secondo l'organizzazione dell'ufficio; in questo lasso di tempo l’avvocato deve premurarsi di presentare all’Ufficiale la necessaria documentazione e incontrarsi con lui per verificare se, in base alla sua agenda, sia o meno possibile definire le modalità di esecuzione (che possono comprendere l’intervento del fabbro e della forza pubblica).
In occasione di ogni accesso l’Ufficiale Giudiziario redige un verbale sul quale annota i fatti rilevanti, precisando in particolare la presenza dell’inquilino, le sue osservazioni e la data del successivo accesso. Tutta la trafila dovrà essere ripetuta sino a quando l’Ufficiale Giudiziario, in base al suo carico di lavoro, non avrà individuato una giornata utile per procedere all’effettivo sfratto con ausilio della forza pubblica. Mediamente è necessario attendere almeno 3/4 accessi dell’Ufficiale prima di poter attuare la vera e propria liberazione forzosa. Ci sono casi, tuttavia, in cui sono necessari anche più di 6 accessi, facendo durare la vicenda anche oltre nove mesi.
Ma anche dopo che lo sfratto sarà stato eseguito, non sempre si può tirare un sospiro di sollievo: a volte, infatti, l’inquilino esce fisicamente da casa ma ci lascia dentro le sue cose (mobili, effetti personali, ecc).
La legge gli consente di provvedere allo svuotamento dell’immobile in un momento successivo, stabilito ancora una volta dall’Ufficiale Giudiziario, che generalmente viene fissato in 30 giorni dalla data di rilascio. Decorsa anche questa ultima scadenza, se l’inquilino non si è preoccupato di recuperare i propri beni il proprietario non potrà semplicemente gettarli via, ma dovrà nuovamente ricorrere al Giudice per essere autorizzato espressamente a portarli (a proprie spese) alla pubblica discarica.
In sintesi, la tempistica dello sfratto può essere così riepilogata: 2 mesi (convalida sfratto) + 1 mese (termine di rilascio) + 10 giorni (precetto) + 10 giorni (preavviso) + 45 giorni per almeno 3 volte (accessi Ufficiale Giudiziario) + 1 mese (liberazione cose mobili). Il tutto richiede mediamente, ad essere ottimisti, dodici mesi circa per rientrare in possesso dell’immobile e riottenerne la piena disponibilità.
Aggiungiamo poi che se la locazione è ad uso abitativo l’inquilino ha diritto di chiedere il cosiddetto “termine di grazia” che il Giudice, all’udienza di convalida, è tenuto a concedergli e che è di 90 giorni: se in questo periodo l’inquilino paga il problema ovviamente è risolto, se invece non paga il Giudice convalida lo sfratto e si parte con la procedura di cui sopra, alla quale pertanto in questo caso devono essere sommati i tre mesi del termine di grazia.
Il tutto proprie spese e con scarse possibilità di ottenere il denaro mai riscosso per il tempo di occupazione dell'immobile